时值步步高集团成立20周年庆之际，作为“全渠道零售”的实践者, 为更好的践行O+O模式的宏大梦想，实现商业与置业的融合创新,步步高集团携手多家媒体主办的“全球商业零售O+O创新论坛”于7月17日上午在长沙顺天凯宾斯基酒店顺利举办，步步高集团联合湖南省不动产商会举办的平行论坛“全球商业置业融合创新论坛”也同步召开。
此次创新论坛上，中国商业地产联盟常务副理事长兼秘书长、商务部市场运营专家王永平先生进行“从商业地产到地产商业”的主题演讲，为现场嘉宾带来最权威的分析。
王永平先生演讲：
商业地产很难，但是不是最难的事情，刚才我们主持人也讲到了商业地产出现了开发容易、运营不好的情况，不止湖南，全国都是 如此，是普遍的现象。商业地产的难可以说现在有几个方面，一个是从过去的招商难，现在演变成运营难。早期的时候很多开发商用各种手段来补贴各种品牌，装修 费、进场费等，用各种诱惑让他来，但是消费者不买帐，因为这个区域、这个品牌，这个消费市场不匹配，经营很困难，很多项目进入到困境。我们讲住宅没有卖不 出去的住宅，只有卖不出去的价格，可以调节供求关系，但是商业不是的，商业物业结构有问题，最便宜的租金和价格都没有人进来。
第二，持有难演变到销售难，一个好的商业物业统一规划，不是很多企业可以做到，但是有一些企业散售商铺，但是房地产形势不太好，宏观形势不太好，买商铺的积极性也在下降，所以跟过去相比变得更加困难。
第 三，商业地产从商业难演变到住宅难，商业地产的发展依赖综合体的模式，综合体核心竞争力就是靠住宅区化专区利润，覆盖商业的成本，现在尤其在二三线城市， 住宅严重的供过于求，住宅的去化变得困难所以拉动商业的住宅依赖综合体的模式，现在面临极大的挑战，而新的模式还没有找到。
所以从招商难到运营难，从持有到销售难，从商业难到住宅难，很多时候不是开发商的问题，是地方政府对商业规划失控，承担主要责任。这是第一个观点，行业难，但是并不是行业最难的时期，行业大洗牌的日子没有来。
第 二个观点，电商厉害，但是不是电商害你，电商每年销售增长50%，电商对我们的行业造成了很多的冲击，主要是中低端标准化的产品影响比较大，主流的购物中 心电商的影响是有限的，为什么购物中心日子很难过呢？不是电商厉害，主要是实体之间竞争进入白热化，动你奶酪的不是马云，而是你的左邻右舍分你的蛋糕，把 市场摊薄，如果我们对这个问题没有清晰的认识，你找到了敌人，你去应对，怎么去O2O，应对电商，可能就找不到方向。
这 是另外一个话题，电商每年增长50%以上，但是整个社会零售额的增长下降，以前15%，现在11%。为什么大家认为电商对实体影响比较大，这里面是因为电 商的快速增长和实体的下滑赶上重叠期，什么意思？即使没有电商，实体商业也会下降，随便一个城市有几十个综合体，甚至上百个，这是很大的问题，一个是供应 量过大。另外是反腐带来消费的遏制，比如说礼品消费、公款消费、还有高端消费，应该说都受到了影响，尤其是各种卡消费，有的商场一年销售卡20个亿，反腐 之后下降到5个亿。 实体的经理人也在扩大电商的影响，认为就是马云干的，刘强东干的，老板也拿他没有办法，其实就是开玩笑，当然这个成份还是有的。电商厉害，但是并不是电商 害你，不是主要原因，是元凶之一。
第三个观点，行业好，但是并不一定你好。实体商业一样有发展空间，实体商业的体验性是很多电商取代不了的，跟文化、旅游、艺术、科技结合，这是电商做不多的。你在网上看到电影和去电影院看电影是不一样的，关键是体验感，但是用什么样的模式？这个需要探索。
刚 才讲行业好，并不等于你好，什么意思？你要研究三公里以内的事情，考虑三年的事情，不要考虑20年，20年有多大的机会跟你没有关系，因为你已经不在了。 三公里以内对手是什么样的，交通好不好？购买力强不强很关键。所以整个房地产刚需有很大的需求，你有机会，但是商业地产是微观的管理，有专业的判断。
商 业地产有这么多的问题，但是步步高商业地产做得不错，原因是抓住了商业地产的本质，就是商业运营，有创新的血统，有商业的基因，在后期发展过程当中他的优 势更加凸显，未来市场会逐步的分化，多元化、两型化，最后落脚点是专业化，专业的公司才有可能洗掉别人，才不会被别人洗掉。我相信步步高集团在王填董事长 的领导之下，能够成为行业的内行。20年，有的人改变了自己的命运，有的人改变了行业的命运，20年我做到了农转非，王填董事长做到了农村包围了城市，非 常了不起，所以向王填董事长表示我的敬意！
